Особенности владения недвижимостью в Италии

Общая информация
В Итальянской Республике жилье выделяется по классам посредством кадастрового деления, что означает обложение более высокими налогами того жилья, которое имеет более высокий класс.
Цены на недвижимость обусловлены рядом причин. Стоимость жилой недвижимости в мегаполисах (Милан, Рим), в туристических, курортных и просто популярных районах, превышает 5000 евро и может достигать 10000 и 15000 евро за м2. Та же самая недвижимость, расположенная на небольшом удалении, в менее «ажиотажных» районах, колеблется на уровне 2500 – 3500 евро за м2.
При приобретении офисной или коммерческой недвижимости необходимо принимать в расчет также и расположение района в котором она находится. В любом крупном городе Италии есть улица модных магазинчиков, на которой коммерческая недвижимость будет стоить намного дороже, нежели та, которая расположена в 20 шагах, на соседней улице;

Необходимые реквизиты при покупке недвижимости в Италии нерезидентами
Для того чтобы иметь возможность приобрести недвижимость в Италии, иностранный покупатель должен предварительно обзавестись следующими, необходимыми реквизитами: Налоговый Код (Codice Fiscale); Счет в итальянском банке. Основные платежи при покупке недвижимости производятся в безналичной форме, через банковские расчетные счета.

Процесс совершения покупки включает в себя три стадии:
1. Предложение о покупке (Proposta di acquisto): после принятия решения покупателем о покупке недвижимости,   агентство недвижимости составляет документ, в котором прописываются параметры, местоположение и цена выбранной недвижимости, а также условия и время оплаты. Для подтверждения серьезности своего намерения покупатель должен предоставить чек с суммой задатка, которая составляет обычно 5%-10% от заявленной стоимости недвижимости. Чек выписывается на имя владельца недвижимости (Продавца). Деньги пока еще не переводятся на счет продавца. Чек является подтверждением намерений.
2. Предварительный контракт (Preliminare di vendita): обычно через несколько дней после принятия Предложения о покупке заключается предварительный контракт о покупке. При этом покупатель уплачивает продавцу около 10-20% от стоимости продажи. Также оплачиваются услуги агентства. С этого момента за клиентом закрепляется исключительное право на покупку этого объекта недвижимости и объект снимается с продажи. По желанию, любой из сторон, предварительный контракт может быть заверен Нотариусом (стоимость услуги Нотариуса по предварительному контракту — 1000 €, эту сумму  оплачивает запросившая сторона). Как правило, с момента внесения первого взноса до окончания сделки проходит 30-45 дней.
3. Заключительный Акт о покупке (Atto notarile di compravendita): после подготовки документов (обычно 30-45 дней), стороны встречаются у Нотариуса для подписания Акта о покупке, который передает право владения имуществом от продавца к покупателю. Покупатель оплачивает оставшуюся сумму продавцу. Покупатель также оплачивает услуги нотариуса по перезаписи имущества в Реестре. После подписания акта у Нотариуса, Покупатель получает ключи, копию акта, заверенную Нотариусом, после чего акт проходит государственную регистрацию в Реестре собственности. Обычно на это уходит до 45 дней без участия покупателя.   После регистрации акта, покупатель получает на руки еще один документ — выписку из Реестра и становится полноправным владельцем купленной недвижимости.

Читайте также  Какой возраст ребёнка больше всего подходит для путешествий?

Налоги и платежи
Агентство: размер комиссионных обычно составляет 5% от цены недвижимости + НДС (20% от суммы комиссии) и должен быть согласован заранее. Комиссионные уплачиваются агентству при подписании предварительного контракта продажи.
Нотариус: стоимость услуг Нотариуса зависит от сложности акта и стоимости недвижимости (чем выше стоимость, тем меньше %).  В большинстве случаев стоимость услуг Нотариуса составляет 3% (1,5 % — услуги + 1,5% регистрация в Реестре собственников).
Налоговые платежи при оформлении в собственность жилой недвижимости:

НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ (недвижимость приобретается у строительной компании):

 

Первое жилье

(льготные условия):

1.                    НДС ………………………… 4% от цены

2.                    Ипотечный налог ………….168,00€

3.                    Кадастровый налог………..168,00€

4.                    Регистр. налог ……………..168,00€

Итого: 4% от цены + 504,00 €

 

  Не первое жилье или нерезидент

(обычные условия):

1.                    НДС…………………………..10% от цены

2.                    Ипотечный налог ………….168,00€

3.                    Кадастровый налог………..168,00€

4.                    Регистр. налог ……………..168,00€

Итого: 10% от цены + 504,00 €

 

НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ (недвижимость приобретается у частного лица):

Первое жилье

(льготные условия):

5.                    НДС ………………………… 0%

6.                    Ипотечный налог ………….168,00€

7.                    Кадастровый налог………..168,00€

8.                    Регистр. налог.……………..3% от цены

Итого: 3% от цены + 336,00 €

 

  Не первое жилье или нерезидент

(обычные условия):

5.                    НДС…………………………..0%

6.                    Ипотечный налог ………….2% от цены

7.                    Кадастровый налог………..1% от цены

8.                    Регистр. налог ……………..7% от цены

Итого: 10% от цены

 

Ежегодные платежи:
Должен быть уплачен муниципальный налог на имущество I.C.I. (Imposta Comunale sugli Immobili), соответствующий  0,7% кадастровой стоимости имущества.
В случае если имущество сдается в аренду, уплачивается подоходный налог для физических лиц IRPEF, равный 30% годового дохода от аренды.
Налоговые платежи при оформлении в собственность коммерческой недвижимости:
Процедура оформления коммерческой недвижимости в собственность та же, что и при оформление жилой недвижимости. Основное же отличие в том, что при покупке коммерческой недвижимости, разовый налог подлежащий уплате, составляет 25% от цены недвижимости, а не от кадастровой стоимости, как в случае с жилой недвижимостью. Но, есть возможностью возврата в будущем  20% НДС, при осуществлении деятельности с использование приобретаемой недвижимости. То есть Вы не будете перечислять в бюджет взимаемые с Ваших клиентов 20% НДС, пока Вы таким образом не возместите уплаченные Вами при покупке коммерческой недвижимости 20% НДС.